以土地投资入股土地增值税计算?

以土地投资入股

以土地投资入股土地增值税计算

若子公司不是从事房地产开发,母公司转让土地使用权可免征土地增值税;若子公司从事房地产开发,母公司应按《土地增值税暂行条例》以及《国度税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》(国税函发[1995]110号)第七条的规则:“(一)对获得土地或房地产使用权后,未停止开发即转让的,计算其增值额时,只允许扣除获得土地使用权时支付的地价款,交纳的有关费用,以及在转让环节交纳的税金。(二)对获得土地使用权后投入资金,将生地变成熟地转让的,计算其增值额时,允许扣除获得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用,和开发土地所需本钱再加计开发本钱的20 %以及在转让环节交纳的税金。”等相关规则计算交纳土地增值税。

《财务部、国度税务总局关于土地增值税一些详细成绩规则的通知》(财税字[1995]48号)第一条规则,关于以房地产停止投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股停止投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税、对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。

《财务部、国度税务总局关于土地增值税若干成绩的通知》(财税[2006]21号)第五条规则,关于以土地(房地产)作价入股停止投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或许房地产开发企业以其建筑的品房停止投资和联营的,均不适用《财务部、国度税务总局关于土地增值税一些详细成绩规则的通知》(财税字[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规则。

《税收征收办理法》第三十六规则,企业或许外国企业在中国境内设立的从事消费、运营的机构、场合与其关联企业之间的业务往来,该当依照独立企业之间的业务往来收取或许支付价款、费用;不依照独立企业之间的业务往来收取或许支付价款、费用,而增加其应征税的收入或许所得额的,税务机关有权停止合理调整。

企业以土地投资入股如何交税?

投资方以土地投资入股,应视同转让有形资产,应交纳增值税、土地增值税、企业所得税、印花税。

被投资方获得土地使用权,应交纳契税、印花税。

投资方设计的税种

(一)增值税

1、转让2016年4月30日前获得的土地使用权,差额简易计税按照财税[2016]47号《关于进一步明白片面推开营改增试点有关劳务差遣办事、收费公路片面推开营改增试点有关劳务差遣办事、收费公路通信费抵扣等政策的通知》第二条规则:征税人转让2016年4月30日前获得的土地使用权,能够抉择适用简易计税办法,以获得的全部价款和价外费用减去获得该土地使用权的原价后的余额为销售额,依照5%的征收率计算交纳增值税。

2、转让2016年4月30日后获得的土地使用权,全额普通计税

普通征税人转让2016年4月30日后获得的土地使用权该如何交税?有人提出能否能减去土地使用权原价?我们的剖析如下:

财税〔2016〕36号《财务部 国度税务总局关于片面推开营业税改征增值税试点的通知》附件2,第10条规则:“房地产开发企业中的普通征税人销售其开发的房地产项目(抉择简易计税办法的房地产老项目除外),以获得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部分支付的土地价款后的余额为销售额”。从文件中可见,能减去土地使用权原价的情形只针对“自行开发的房地产项目”。

而按照国度税务总局公告2016年第18号《国度税务总局关于公布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收办理暂行方法〉的公告》第二条规则:“自行开发,是指在依法获得土地使用权的土地上停止根底设备和房屋建立。”

显然,财税〔2016〕36号中规则能减去土地使用权原价的情形不包罗转让土地使用权。

别的,财税〔2016〕36号《财务部 国度税务总局关于片面推开营业税改征增值税试点的通知》中规则的简易计税情形也未包罗转让2016年4月30日后获得的土地使用权。

因而,普通征税人转让2016年4月30日后获得的土地使用权,应全额普通计税。

(二)土地增值税

按照财税〔2018〕57号《财务部 税务总局关于持续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》第四条规则:“单位、团体在改制重组时以房地产作价入股停止投资,对其将房地产转移、变动到被投资的企业,暂不征土地增值税。”同时第五条规则“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移恣意一方为房地产开发企业的情形。”

因而,投资方与被投资方均为非房地产开发企业,则不征土地增值税;投资方或被投资方有一方为房地产开发企业则应交纳土地增值税。

(三)企业所得税

按照财税〔2014〕116号《关于非货币性资产投资企业所得税政策成绩的通知》第一条规则“居民企业(以下简称企业)以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得,可在不超越5年期限内,分期平均计入相应年度的应征税所得额,按规则计算交纳企业所得税。企业以非货币性资产对外投资,应于投资协议失效并操持股权注销手续时,确认非货币性资产转让收入的实现。”

因而,以土地投资入股,投资方能够将土地转让所得税按不超越5年平均计入相应年度的应征税所得额。

(四)印花税

投资方依照产权转移书据交纳印花税,适用税率为0.05%。

二、被投资方触及的税种

(一)契税

按照财税〔2018〕17号《关于持续支持企业 事业单位改制重组有关契税政策的通知》第七条规则:“母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资,视同划转,免征契税。”

因而,投资方以土地向被投资方增资,被投资方免契税。假如是投资方以土地投资设立公司,则可做变通,投资方先以大批货币资金设立公司,再以土地向被投资方增资,被投资方就能够享用免契税的规则。

(二)印花税

被投资方按实收本钱与本钱公积添加额交纳印花税。适用税率为0.05%。

以上内容一定是小编教师给大伙儿整理的关于以土地投资入股土地增值税计算成绩的材料了,置信你看完后就会有必然的理解;假如你还有啥其他的成绩,欢送你来会计学堂停止学习或许征询。

 

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