拙见试谈——133、对网上财会审（投资性房地产-1）问题的试谈
浏览网友问题，催人思索，试谈个人拙见，也是一种收获。
如有不当，能得到业界同仁的斧正，非常感谢
问题1-采用公允价值模式计量的投资性房地产不应有计提减值准备
2008-8-27 14:03胡根木 发表于[CPA考试－会计及综合]版面
[求助]采用公允价值模式计量的投资性房地产是否计提取减值准备
《企业会计准则第8号——资产减值》第三条（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的减值，适用《企业会计准则第3号——投资性房地产》。
但查遍《企业会计准则第3号——投资性房地产》及其指南，也没有提到采用公允价值模式计量的投资性房地产的减值处理。
我认为《企业会计准则第8号——资产减值》第三条二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的减值，适用《企业会计准则第3号——投资性房地产》是画蛇添足。
拙见试谈
《企业会计准则第3号——投资性房地产》对“采用公允价值模式计量的投资性房地产”有下列相关规定：
第二条：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产应当能够单独计量和出售。
第三条本准则规范下列投资性房地产：
（一）已出租的土地使用权。
（二）持有并准备增值后转让的土地使用权。
（三）已出租的建筑物。
第十条有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：
（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
第十一条采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
第十二条企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
对“问题”提出的“采用公允价值模式计量的投资性房地产是否计提取减值准备”，采用公允价值模式计量的投资性房地产尽管属于企业的“资产”，但是按准则的规定，其后续计量的要求是“应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。”。当其价值（也就是公允价值）发生变化，不论是公允价值升高或降低其差额均计入当期损益。所以不存在“采用公允价值模式计量的投资性房地产”计提减值准备的需要。
问题2-关于开发建设“工业园区”出租和出售企业的核算
2008-8-20 15:52 yangtracy 发表于[会计业务与理论]版面
[求助]请教：公司开发建设了一个小型工业园区，部分厂房出租，部分出售，会计核算是否属于房地产行业？
另外，公司想面向内部员工募集资金，投资期3年，年回报10%，按年支付回报，到期还本，是否存在法律和税收风险，帐务上如何处理？
拙见试谈
对“问题”所述“公司开发建设了一个小型工业园区，部分厂房出租，部分出售，会计核算是否属于房地产行业？”，根据我个人的看法，应当属于“房地产”行业的核算。
按照前述投资性房地产准则第三条的规定，“已出租的建筑物”和“已出租的土地使用权”均属于“投资性房地产”的范围。而作为存货的房地产不能作为“投资性房地产”进行会计核算。
由于作为“投资性房地产”核算，必须能够“单独计量和出售”。故此你公司的核算应根据具体情况按照准则的要求确定核算程序和方法。
“问题”提出的“面向内部员工募集资金，投资期3年，年回报10%，按年支付回报，到期还本”，过去曾有向职工集资必需经人民银行批准的规定，今年似乎已无相应规定。但对职工获得的利息收入应按个人所得税法的规定代扣代交个人所得税。
问题3-房地产开发企业与“持有并准备增值后转让的土地使用权”
2008-9-18 11:39 bjmumu 发表于[会计业务与理论]版面
[原创]投资性房地产准则中关于持有并准备增值后转让的土地使用权确认标准
投资性房地产准则中关于持有并准备增值后转让的土地使用权确认标准中，将房地产开发企业单独剔除，这是个什么背景呢？为什么呢？若房产企业跟其他企业一样，也是购入并持有一块准备增值后转让的土地，就不能确认为投资性房地产，但若是一般企业则可以。奇怪啊！
拙见试谈
对于“问题”所提出的经济事项，《企业会计准则讲解》第四章投资性房地产——第一节投资性房地产的概述——三、不属于房地产的项目——（二）作为存货的房地产中有以下的解释：“作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，其生产、销售构成企业的主营业务活动，产生的现金流量也与其他资产密切相关。因此，具有存货性质的房地产不属于投资性房地产。从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于房地产企业的存货，即使房地产开发企业决定待增值后在转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产。”
就房地产开发企业“土地使用权”的取得，是以开发房地产为经营目的而获得的，依法取得土地使用权后，应按照固有土地有偿使用合同或建设用地批准书规定的期限动工开发建设，房地产开发企业不得“囤积土地”。国土资源部发布的《闲置土地处理办法》有所规定（详见上述讲解P50页）按照国家有关部门规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，所以也就是说他不属于“投资性房地产”。
问题4-投资性房地产的出售
2008-7-21 20:31 qw5266 发表于[会计业务与理论]版面
[求助]投资性房地产的出售的会计处理
请问把原作为投资性房地产的商铺卖了，应如何处理（是视同改变持有资产的目的，将其转为存货确认主营业务收入结转主营业务成本，还是计入其它业务收入或营业外收入，准则好像对这块没有具体规定），而投资性房地产的出售涉及的税费有哪些（营业税、城建税、教育税附加、河道费、土地增值税、所得税）
拙见试谈
《企业会计准则应用指南》——会计科目和主要账务处理：
1521投资性房地产科目使用说明
………………
三、采用成本模式计量投资性房地产的主要账务处理。
…………
（五）处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记本科目，按其差额，借记”其他业务成本”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。
四、采用公允价值模式计量投资性房地产的主要账务处理。
…………
（五）处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记本科目（成本）、贷记或借记本科目（公允价值变动）；同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。
五、投资性房地产作为企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。
“问题”提出的经济事项，如果“投资性房地产”作为企业主营业务收入业务的，如房产租赁公司，应按上述第五款的规定将其出售收入作为“主营业务收入”进行会计处理，否则作为“其他业务收入”进行会计处理。
1、对“投资性房地产”采用成本模式核算的企业，出售时应遵照上述第三款第（五）项的规定进行会计处理。
2、对“投资性房地产”采用公允价值模式核算的企业，出售时应遵照上述第四款第（五）项的规定进行会计处理。
3、出售“投资性房地产”所应交纳的税费一般应有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、所得税（如当地政府另有规定，按其次规定执行。）
