投资性房地产由成本模式变更为公允价值计量模式！！！

一、变更前采用的会计政策

金融街2007年年报关于投资性房地产采用的会计政策披露为：“本公司在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。公司对投资性房地产在预计可使用年限内按年限平均法摊销或计提折旧，预计可使用年限超过45年的，按45年摊销或计提折旧。”

二、变更前投资性房地产披露金额

金融街2007年年报显示：2007年年末金额：1，511，960，000元，占总资产的比重为10.90%；2006年金额：55,250，000，占总资产的比重为0.48%，投资性房地产占总资产的变动比率为：10.42%，2007年整个年度新增加了将近15亿元的投资性房地产。

该公司投资性房地产比重：其中出租的房产为949，782，873.90元；出租和持有准备增值的土地使用权为：562，177，524.55元。

   三、投资性房地产的变更情况

1、变更说明

公司目前从事的主要经营业务除房地产开发外，还有部分自持物业出租和经营，其中包括投资性房地产出租业务。截至2007年12月31日，公司全部投资性房地产项目包括：北京金融街购物中心、金树街、C3四合院、重庆嘉年华项目，这些投资性房地产的帐面价值合计约15.12亿元，占公司2007年度经审计净资产比例为30.83。

2、会计政策变更说明

本次会计政策变更前采用的会计政策：资产负债表日，公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。公司对投资性房地产在预计可使用年限内按年限平均法摊销或计提折旧，预计可使用年限超过45年的，按45年摊销或计提折旧。

本次会计政策变更后采用的会计政策：资产负债表日，公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不对其计提折旧或进行摊销，并以期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，并在2006及2007年度可比报表中进行追溯调整。

公司自2008年1月1日起对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

3、变更的理由

该公告披露的变更理由：“公司董事会认为：采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的成熟方法，可以更加真实客观的反映公司价值，有助于广大投资者更全面地了解公司经营和资产情况。采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具备必要性。公司目前投资性房地产项目位于重点城市的核心区域，有活跃的房地产交易市场，可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具有可操作性。基于以上原因，公司董事会同意对公司的投资性房地产采用公允价值进行后续计量。”

4、会计政策变更的影响数

（1）变更对2007年年报的影响数

该会计政策变更对公司2007年度定期报告的影响：经公司测算，采用公允价值计量投资性房地产后，将增加公司2007年所有者权益约13.22亿元，其中留存收益约12.78亿元，资本公积约0.44亿元。其中转入资本公积部分是根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，当自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该项投资性房地产应按照转换日的公允价值计量。转换日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积，计入所有者权益。

（2）变更对2008年季报净资产和净利润的影响数

经初步测算，本次会计政策变更对2008年1季度末所有者权益的影响比例约为10%。预计公司2008年1季度净利润与会计政策变更前相比，降低了约800万元，影响比例约20%。

赵博士点评：

      该案例有以下几点值得关注和探讨：

   1、金融街是《投资性房地产》准则自2007年1月1日在上市公司执行以来，第一家发布公告变更投资性房地产会计政策的上市公司。

2、该公司2007年年报披露的15亿元投资性房地产，是否全部符合投资性房地产的确认标准值得探讨，尤其应关注房地产开发企业将未出售出去的商品房暂时出租（或仅与关联企业签订出租合同，没有实质出租）也确认为投资性房地产

4、变更理由分析