投资性房地产计量模式现状与评价：赵治纲 博士

投资性房地产计量模式现状与评价

作者：赵治纲 博士

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《投资性房地产》准则已于2007年1月1日在上市公司开始实施，该准则是我国第一部关于投资性房地产方面的准则。投资性房地产准则的引入有利于反映企业房地产的实际构成情况和提高会计信息的相关性。上市公司2007年年报披露完毕后，我们对沪深两市1500多家上市公司投资性房地产计量模式进行了全面、系统地分析和研究。我们的研究表明绝大多数上市公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，目前仅有18家上市公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，其中房地产类上市公司有3家，金融类上市公司有3家，非房地产行业12家。

我认为，目前绝大多数上市公司采用成本模式而不是公允价值模式对投资性房地产进行后续计量主要有三个方面的原因，一是企业管理层出于谨慎性的考虑；二是全部投资性房地产的公允价值不易取得；三是采用公允价值模式会影响上市公司的业绩波动。而投资性房地产采用公允价值计量模式必须同时满足该准则所规定的两个前提条件，这两个比较原则但同时也是比较刚性的前提条件则约束了大部分上市公司选择采用公允价值计量模式。

目前采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司主要有两种情况，一是在2007年1月1日新会计准则体系实施时，选择采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司，共有16家上市公司在其年报中披露了相关情况；二是执行新会计准则体系之后，投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式，2008年至今变更会计政策的有2家，分别是金融街（股票代码：000402）和昆百大A（股票代码：000560）。从已经披露的2007年年报来看，虽然目前采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的上市公司仅18家，但随着企业对投资性房地产准则理解的加深、房地产市场及其估价技术等方面的发展，未来投资性房地产公允价值计量模式将被上市公司逐渐采用，因而像金融街和昆百大A这样选择变更投资性房地产后续计量模式的上市公司也将逐渐增多，这种选择会计政策变更的上市公司其净资产、净利润和资产负债率等财务指标均会发生重大变化，这种后续变更应引起国家相关会计监管机构和投资者的重点关注。

此外，通过对上述18家已采用公允价值计量模式上市公司年报的分析，我们发现主要存在两个方面的问题，一是公允价值的确定问题。大部分上市公司其投资性房地产公允价值的确定采用的是专业房地产评估机构出具的评估价格，还有几家上市公司选择投资性房地产所在地有关房地产经纪机构的市场调查报告（如：津滨发展，股票代码：000897）、另有3家上市公司未披露其投资性房地产公允价值的具体确定方法；二是公允价值在资产负债表日的后续调整问题。例如，ST百花（公司股票代码：600721）2007年年报显示：其合并财务报表披露的投资性房地产年末和年初金额均为：141,293,118.04元。也即该公司年末没有对其投资性房地产的公允价值进行评估并进行相应的调整。通常而言，企业应在资产负债表日综合考虑投资性房地产的市场状况、折旧毁损情况、经营用途变化等因素后对其公允价值进行相应的调整。

因此，我认为今后很有必要出台更具操作性的投资性房地产操作指南，在操作指南中最好能够明确以下几个方面的内容：一是由谁来取得投资性房地产的公允价值？最好规定由企业管理层来取得投资性房地产的公允价值，并对其公允与否负责；二是通过什么途径来取得投资性房地产的公允价值？我认为由企业聘请专业的房地产评估机构来确定投资性房地产的公允价值比较符合我国当前的实际情况，但是对于哪些有能力确定其投资性房地产公允价值的企业，也应允许由这些企业自己内部的相关部门和人员来确定投资性房地产的公允价值；三是注册会计师如何判断公司管理层确定的投资性房地产公允价值是否公允；四是投资性房地产的出租期限，例如临时性出租（如3个月以内）是否应认定为投资性房地产；五是抵押后再出租的房地产不属于投资性房地产。

                                                           作者单位：特华博士后科研工作站、财政部财政科学研究所